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서울 아파트 전세가율은 추세적으로 하락 중임. 전세가 대비 매매가가 고평가되었다고 말을 할 수도 있고, 반대로 매매가 대비 전세가가 저평가되었다고 말을 할 수도 있음. 그런데 이것보다 중요한 것은 전세가율은 아파트의 연식에 대한 조정이 이루어지지 않는다는 점임
아파트는 구축으로 갈수록 전세가율이 낮아지는 경향이 있음. 매매가의 핵심인 입지 가치는 그대로 남는 반면에, 전세가의 핵심인 실거주 가치는 하락하기 때문임
현재 발표되고 있는 전세가율은 이러한 특성을 반영하지 못한 채, 현 시점 기준으로 매매가격과 전세가격의 단순 시가총액을 계산하여 구해짐. 최근 서울 신축 아파트 공급이 원활히 이루어지지 않았다는 점을 감안한다면, 추세적으로 하락 중인 서울 아파트 전세가율은 자연스러운 현상임. 결국 전세가가 매매가를 밀어올릴 수 있는 전세가율의 지점은 과거에 그러했던 지점보다 낮을 수 있다는 의미임
조선업에서도 신조선가 대비 중고선가 비율이라는 것이 있는데, 이 비율을 계산할 때 중고선의 연령을 5년, 10년 등으로 설정함. 전세가율을 계산할 때도 이렇게 연식에 대한 기준을 설정할 필요가 있음
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